¿Las empresas de préstamos inmobiliarios comerciales obtienen capital de los inversores institucionales?

Los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) probablemente reflejan la mejor ilustración de recaudación de capital de inversores institucionales. Inicialmente, los originadores generalmente otorgan préstamos a 10 años a los prestatarios que se amortizan en un calendario de amortización de 25 años. Los originadores llevan estos préstamos en sus balances hasta que puedan venderlos a un emisor. El emisor intenta agrupar una combinación de préstamos diversificados de varios originadores y agruparlos en un grupo CMBS. El grupo CMBS tiene muchos criterios en cuanto a qué préstamos puede aceptar (índices de cobertura del Servicio de la Deuda (DS), condición ambiental, condición de construcción y préstamo a valor entre otros criterios). El originador debe prestar atención a estos criterios o arriesgarse a no encontrar una casa para su préstamo. Una vez que la originadora ha vendido sus préstamos al grupo, el flujo de efectivo de estos préstamos se combina con todos los otros préstamos (activos en el balance general del grupo). El conjunto completo de préstamos ahora crea una corriente homogénea de efectivo de los pagos del servicio de la deuda. Una vez más, estos préstamos se amortizan en un calendario de 25 o 30 años y, por lo tanto, no se amortizan por completo durante un plazo de 10 años. Entonces, cuando los prestatarios maduros los prestatarios hacen grandes pagos únicos. Estos flujos de efectivo y sumas globales representan una oportunidad para satisfacer las necesidades de los inversores en todo el espectro de riesgo / recompensa.

Por supuesto, las recompensas provienen de un flujo de caja constante e ininterrumpido en forma de pagos del servicio de la deuda y del reembolso del principal al vencimiento del préstamo. El riesgo proviene de la clara posibilidad de que los prestatarios no realicen los pagos a tiempo o pierdan algunas o todas las obligaciones de pago.

En el modelo clásico, aquellos que optan por correr riesgos deben recibir mayores recompensas en forma de mayores rendimientos. Por lo tanto, el inversionista de capital que acepta este riesgo distinto comprará sus bonos por un monto menor que el inversionista que requiere seguridad.

En la clásica “estructura en cascada”, cuando se producen reducciones en el flujo de caja, aquellos que han comprado los bonos AAA senior reciben primero sus pagos. Los bonos de baja calificación reciben sus pagos de los ingresos sobrantes. Del mismo modo, cuando los préstamos vencen y los prestatarios no pueden pagar los saldos de capital, los bonos senior se pagan primero y los bonos de menor calificación reciben pagos después de restar las pérdidas proporcionales.

Sí, las firmas comerciales de préstamos inmobiliarios recaudan capital de inversores institucionales. Visite el enlace de préstamo de propiedad comercial para obtener los detalles al respecto. Lograr sus objetivos requiere dedicación y trabajo duro, pero comienza con el entorno adecuado.