Si una casa fue demolida y reconstruida desde cero por el propietario, y luego vendida como nueva, ¿la porción depreciada de una casa antigua debe aplicarse a una casa nueva como depreciación recapturada para fines fiscales?

Voy a discutir, NO. No recupera la depreciación porque lo que estaba depreciando no se está vendiendo. Esa cosa fue destruida.

Dice así:

1. Usted compra una propiedad por $ 200,000
2. Lo asigna 50/50, $ 100,000 cada uno a Terreno y Construcción
3. El tiempo pasa y usted deprecia el edificio hasta $ 75,000, reclamando una depreciación de $ 25,000 (contra el ingreso ordinario)
4. Usted vende la propiedad, el terreno y el edificio por $ 250,000
5. La tierra y la construcción juntas se valoran en sus libros a $ 175,000
6. Su ganancia total en la venta es de $ 75, ooo (250k menos 175k)
7. De esos $ 75,000, $ 25,000 es la recuperación de la depreciación porque, oye, resulta que Building no estaba perdiendo valor después de todo, solo lo vendiste con una ganancia
8. Esta regla existe para evitar que sufra pérdidas ordinarias durante varios años y luego reclame una ganancia de capital cuando venda, es decir, no puede ser normal que baje y suba el capital.

Pero esa no es la situación por la que preguntas. Lo que estás preguntando es esto:

1. Usted compra una propiedad por $ 200,000
2. Lo asigna 50/50, $ 100,000 cada uno a Terreno y Construcción
3. El tiempo pasa y usted deprecia el edificio hasta $ 75,000, reclamando una depreciación de $ 25,000 (contra el ingreso ordinario)
4. Derribas a ese tonto, a un costo de $ 10,000
5. La tierra y la construcción juntas fueron valoradas en sus libros a $ 175,000
6. Ahora solo queda el Terreno, el Edificio y su depreciación acumulada han sido eliminados
7. La tierra tiene una nueva base ajustada de $ 185,000 (incluidos los costos de demolición), porque, oye, resulta que el edificio no era tan valioso después de todo, simplemente lo derribó porque estaba en el camino.
8. El valor está todo en la tierra. Si no le hace nada, nunca se depreciará otro dólar, porque la Tierra no se deprecia, y todo el valor de esa propiedad está en la Tierra.
9. Ahora gasta $ 115,000 erigiendo un nuevo edificio en la propiedad.
10. Su base total en la propiedad ahora es de $ 300,000, dividida 185/115 entre Terreno y Edificio.
11. Si tuviera que aferrarse al lugar, podría comenzar a depreciar los $ 115,000 como un nuevo activo puesto en servicio en el año en que estuvo disponible para alquiler.
12. Pero no haces eso; usted vende el lugar por $ 450,000
13. Tiene una ganancia de $ 150,000; todo ello Capital Gain.
14. No hay recuperación de depreciación.

Es fácil olvidar que este es el punto principal de la depreciación. La depreciación está diseñada para reflejar el hecho de que un edificio envejece, se desgasta, se acerca un poco más a ese año en que finalmente se considera inútil y debe enfrentarse a los topadores. La deducción que tomamos por depreciación tiene como objetivo honrar el hecho de que este edificio tendrá que ser reemplazado.

Dado que el código tributario es lo que es, y está influenciado por las decisiones políticas y de política pública, es difícil reconocer que debajo hay un sistema muy coherente. Esta es una de esas áreas donde la distorsión es especialmente mala; La mayoría de las personas utilizan un método que admite inexactitudes dos veces en su propio nombre (Sistema de recuperación de costos acelerado modificado).

Las personas venden edificios con mucha más frecuencia de lo que los derriban, por lo que no es muy común ver una venta sin Recuperación. Pero sucede

Piense en el ejemplo extremo de un edificio que se depreció por completo y luego se derribó. Si vendió la tierra con pérdidas, ¡tendría que recuperar el costo total del edificio! Entonces, ¿cuál sería el punto de permitir la depreciación en primer lugar? ¿Cambio de ingresos? ¿Una maldita diferencia de tiempo? No. El Código es un dolor de cabeza, pero básicamente tiene sentido.

Sí, si el resultado neto es una apreciación del valor.

Su base en la propiedad sería:
1. Su precio de compra, neto de la depreciación que tomó o pudo haber tomado, más;
2. Sus costos por demoler la antigua casa, más;
3. Sus costos para construir la nueva casa.

Si tiene una ganancia en la venta, debe recuperar la depreciación, lo que simplemente significa que vuelve a caracterizar el monto de la ganancia hasta el monto de la depreciación que tomó, o podría haber tomado, como ingreso ordinario en lugar de ganancia de capital. Por ejemplo, si tiene una ganancia de $ 20,000 en la venta pero tomó $ 10,000 de depreciación, tiene $ 10,000 de recuperación de depreciación gravados a su tasa ordinaria, y $ 10,000 de ingresos de ganancia de capital gravados a la tasa de ganancias de capital.

La razón por la cual el IRS requiere la recuperación de la depreciación es que cuando deprecia la propiedad, obtiene una exención de impuestos bajo el supuesto de que la propiedad está disminuyendo de valor. Si luego se da vuelta y vende la propiedad para obtener una ganancia, esencialmente está socavando la suposición de que la propiedad disminuyó su valor mientras la depreciaba.

Tenga en cuenta también que no puede evitar esto al no tomar una deducción de depreciación; Las regulaciones del IRS sobre la recuperación de la depreciación establecen específicamente que la recuperación se basa en la depreciación que usted tomó o que se le permitió tomar.

No. Una vez que ha destruido la propiedad depreciada porque ha terminado su vida útil, ya no es ‘propiedad listada’. Recuerde que la tierra no puede ser depreciada. La nueva casa es una propiedad diferente para propósitos de depreciación. Su base en la venta es el valor de la tierra más el costo de la nueva casa y cualquier costo por demoler la antigua casa. No hay recuperación porque la antigua casa fue destruida y no es parte de la venta.

Tenga en cuenta que incluso si repara la propiedad anterior, la mejora se considera una propiedad separada para propósitos de depreciación:

“Si mejora la propiedad depreciable, debe tratar la mejora como una propiedad depreciable separada. Mejora significa una adición o reemplazo parcial de la propiedad que agrega valor, alarga considerablemente el tiempo que puede usarla o la adapta a un uso diferente. ”

Publicación 946 (2013), Cómo depreciar la propiedad

Sin embargo, la respuesta sería diferente si la antigua casa fuera destruida (por ejemplo, por un incendio) y el propietario recibiera dinero del seguro para reconstruir. En ese caso, tiene una conversión involuntaria y el dinero del seguro debe asignarse a las partes depreciadas y no amortizadas de la propiedad destruida. Si hubo una ganancia basada en la propiedad depreciada que fue diferida (no necesita haber pagado ningún impuesto en ese momento), debe pagarse como una recuperación en el momento de la venta.

Publicación 544 (2014), Ventas y otras disposiciones de activos