(Esta es una historia real. Se cambian los nombres y los lugares.
los números involucrados se han simplificado. En realidad hice más).
Estaba haciendo lo habitual, cruzando las calles de “Littletown”
tomar notas de propiedades con letreros de “En venta por el propietario”. Yo llamaría
todos estos vendedores eventualmente para ver si podrían estar interesados en mi
ofertas de pelota baja. Como he dicho, “Si compras algo a precio de mercado,
Será difícil o imposible ganar dinero con el trato.
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Debe comprar a precios muy por debajo del mercado y revender rápidamente, a precios inferiores al mercado “.
Nada es mejor para ganar dinero que hacer buenos tratos que
te descubres a ti mismo o vendiendo tus servicios como una tarifa contingente
consultor. La siguiente es la historia de una de mis mejores ofertas.
Me había dado cuenta previamente en una calle lateral (no es la mejor ubicación para un
negocio minorista) una estructura comercial muy cara que era
en construcción. Al pasar, para darle una segunda evaluación de
Por la comodidad de mi auto, el edificio parecía estar casi terminado. Y
hubo dos nuevos letreros: “Littletown Medical Center” y “For Sale by
Propietario: consultar dentro “.
Llamé y luego entré en el nuevo edificio casi vacío. En una suite
marcado “Dentist Studio” encontré un hombre de aspecto bastante abatido sentado en
un escritorio. “¿Eres el hombre para ver que este lugar está a la venta?”
preguntó.
Para resumir, el propietario, un dentista, explicó que el
“Littletown Medical Center” fue el proyecto de sus sueños. Debido a su
Sin embargo, debido a la inexperiencia, los costos de construcción habían superado el presupuesto. los
dentista, como propietario-constructor ahora estaba atrapado entre una roca y un lugar duro.
Tenía un préstamo de construcción de $ 500,000. Los costos de construcción habían sido
$ 850,000. Sus contratistas habían recibido el préstamo de construcción de $ 500,000
por su trabajo, pero para cubrir costos excesivos, el dentista ya había pagado
$ 150,000, todo su dinero y ahorros de toda la vida. Pero esto fue
no es suficiente.
El problema era que para terminar el trabajo, se necesitaban otros $ 200,000 (y
fue gastado. Dio el visto bueno con la esperanza de obtener otro préstamo, pero el
el banco se negó y dijo: “No más dinero para usted”. Se pagó un pago de $ 200,000
ahora muy atrasado. Los contratistas presentaron un lein de $ 200,000 en la propiedad.
Luego, los prestamistas de préstamos para la construcción presentaron una ejecución hipotecaria.
La conclusión fue que en 30 días la propiedad se vendería en una subasta,
a menos que el dentista pueda venderlo primero. Esperaba que fuera suficiente dinero
ofertar en la subasta para pagar el préstamo de construcción de $ 500,000, el
Gravamen de $ 200,000, y con suerte lo suficiente como para obtener todo o parte del suyo
$ 150,000 de anticipo.
Mi primera observación fue: el vendedor estaba muy motivado. De hecho él
Tenía que vender. Perdería el edificio de sus sueños en cualquier caso. Solo si el
el precio del edificio vendido en una subasta fue superior a $ 850,000
incluso. Le expliqué que esto nunca sucedería. ¿Por qué? Solo “Profesional
Buitres ”llegaron a estas subastas.
La razón era que los “inversores” comunes querían un acuerdo limpio y claro.
título. Sin gravámenes, costos ocultos o problemas de inquilinos. Nota: normalmente un viejo
El propietario no se iría sin un desalojo. Un comprador típico no sabe
cómo funcionan los leins. El hecho es que son eliminados si la subasta
la oferta nunca supera el primer préstamo de $ 500,000.
Por lo tanto, los buitres normalmente acuerdan entre ellos, solo ofertar
monto de la 1ra hipoteca, en este caso, $ 500,000. Al final de
Subasta los buitres consiguen un título claro. Los leins generalmente se eliminan. Pero
Lo peor de todo es que el titular puede demandar al dentista que todavía tiene
responsabilidad personal. “Perdón por darte estas malas noticias”, le dije. los
El dentista casi rompió a llorar. Me sentí mal por él, pero luego pensé
y le describió una estrategia que podría producir un resultado más feliz.
Primero calculé el valor del edificio terminado. Las oficinas podrían
seguramente se alquilará por aproximadamente $ 100,000 por año bruto. Neto después de la gestión
y después de todos los gastos, al menos $ 60,000 sería puro flujo de caja. En el
tiempo, un retorno del 5% con el monto total protegido por la depreciación,
sería suficiente para que los inversores derrochen unos increíbles $ 1,000,000, o incluso
más por esta propiedad. Podría / incluso lo compraría yo mismo, especialmente si
Podría obtener un préstamo de $ 900,000 de mi banco y una segunda hipoteca de $ 200,000
(compra de préstamo de dinero) del vendedor.
Propuse este trato al dentista. Él se animó pero dijo: “Pete, yo
Realmente me encantaría mantener el edificio para mi propia oficina. Mi original
la idea era vender las otras oficinas a profesionales que ya he alineado
arriba, como condominios. “” ¿Puedo contratarlo como consultor para hacer esto
¿rutina de ejercicio?”
“¿Por qué no?”, Pregunté, y luego continué: “Lo primero que necesitamos es
anunciar la propiedad a lo largo y ancho para que los buitres no sean
solo personas que vienen a la subasta. Luego, necesitaría tu acuerdo
para desocupar la propiedad inmediatamente después de la subasta. Todos los gravámenes y cualquier
Se eliminarían otras objeciones de título. El título libre y claro iría
al ganador de la subasta junto con un compromiso de préstamo de $ 900,000 si la oferta
alcanzó $ 1,100,000 o más. En aquellos días era fácil encontrar prestamistas
quién haría un préstamo anticipado informal de $ 900,000 a compradores responsables.
Un banco me escribió que cualquier comprador potencial de crédito podría obtener un 80
a 90% de compromiso de préstamo. Por lo tanto, creé un paquete que hizo que el
“Littletown Medical Center” es un trato mucho más atractivo que el
venta de socorro fue.
“Finalmente, mi compensación fue negociada. Propongo que lo haría
oferte personalmente lo suficiente en la subasta para cubrir todos los préstamos, leins,
gastos legales y anticipos de $ 150,000 del dentista, en otras palabras, yo
ofertaría $ 850,000. Le dije al dentista: “Si soy el postor ganador en
$ 850,000, tiene que aceptar venderme la propiedad por $ 1,000,000
y devolver una segunda hipoteca de $ 200,000. De esa manera, con el préstamo de $ 900,000
Sé que puedo obtener, seré dueño de la propiedad sin pago inicial y con
$ 50,000 libre de impuestos en mi bolsillo ”. ¿Por qué libre de impuestos? Los $ 50,000 serían
clasificado como “dinero prestado”.
El dentista respondió: “¿Qué tal si obtienes una consulta, contingente
tarifa de $ 50,000, pero solo si la oferta es de al menos $ 900,000? ”
Rápido para hacer un trato, dije: “HECHO”, pero si la oferta es más que
$ 900,000 dividimos el excedente 50/50. El dentista dijo: “¡HECHO!”
un simple contrato para registrar este acuerdo. Nota: el dentista no pudo
obtener el mismo préstamo para el que yo o un nuevo comprador podríamos calificar solo porque
de su pobre crédito y falta de experiencia.
COMERCIALIZANDO LA PROPIEDAD
Coloqué anuncios clasificados y contacté a dos docenas de corredores de bienes raíces para
Cuénteles acerca de este acuerdo de subasta potencialmente bueno para sus clientes. yo
les dijo a los corredores que trajeran a sus clientes a la subasta preparados para ofertar
millones o más, con un compromiso hipotecario de $ 900,000 garantizado. los
el corredor debe hacer un trato por una comisión del 3% solo si sus clientes hicieron
La oferta ganadora. Agregué que podía, por una pequeña tarifa, garantizar una buena
inquilinos profesionales que los comprarían con una ganancia al tomar
oficinas en condominio. Anunciamos varias casas abiertas donde los compradores y
sus prestamistas podrían inspeccionar la propiedad y hacer preguntas. La propiedad
se mostró muy bien porque había sido diseñado por un gran arquitecto.
La mano de obra y los materiales fueron todos de primera clase. Debemos haber tenido 200
pateadores de neumáticos! Nunca se sabe quién habla en serio. A veces vagabundos en jirones
los jeans resultan ser los que tienen dinero y / o crédito.
Luego vino el gran día.
Estaba muy feliz de ver que la asistencia a la subasta fue la mejor
Había visto en Littletown, alrededor de 90 posibles postores. Pero cuando
El subastador solicitó una oferta de apertura, nadie levantó la pala. yo
estaba momentáneamente horrorizado. Pero oferto $ 500,000. La siguiente oferta fue un poco lenta
en llegar, pero fueron $ 550,000. Rápidamente oferté $ 575,000. La próxima oferta
fue de $ 675,000. Luego $ 700,000. Ofrezco $ 750,000. Entonces silencio. los
El subastador anunció: “Yendo … yendo …” Estaba a punto de tener un
ataque al corazón cuando llegó la siguiente oferta desde atrás: $ 850,000. Entonces
$ 900,000. ¡Uf! El dentista salió del agua. Me había ganado
$ 50,000.
Luego, para mi sorpresa, llegaron más ofertas rápidas y furiosas: $ 950,000.
$ 1,000,000. $ 1,100,000. Finalmente, “IDO!” el martillo cayó a $ 1,200,000.
¡BINGO!
Había ganado $ 50,000 y ahora tenía derecho a la mitad de $ 300,000, un total
de $ 200,000 para mí. Había habido unos veinte minutos de licitación.
había ganado $ 10,000 por minuto! Mi única inversión fue mi conocimiento de
marketing, mi buena relación con un banquero (que resultó no ser
necesitado por mí) y veinte minutos en una subasta de adrenalina.
Y ahora, queridos lectores, es tu turno. Si yo pudiera hacerlo, tú también puedes.
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Nota: Si te gustó esta historia de un negocio real, quizás te gusten mis otras respuestas de Peter Taradash sobre Quora. Espero que esto te ayude a tomar las decisiones profesionales correctas. PeterTaradash.com