Realmente depende de tantos problemas que es imposible crear una regla para la situación.
Sin embargo, veamos los promedios. Supongamos que compra una casa que de otro modo alquilaría, y que no está comprando una casa más bonita de la que de otro modo alquilaría.
Digamos que los bienes raíces aumentan aproximadamente un 3% por año en promedio. Digamos que el alquiler sería el 6.25% del precio de compra de la casa y que el mantenimiento y el seguro serían el 1% del precio de compra de la casa y los impuestos serían otro 1%. Digamos que las tasas hipotecarias estaban en algún lugar entre 3 y 7%.
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Digamos que las existencias iban a aumentar 8-9% por año.
¿De dónde vienen estos números? He hecho algunas hojas de cálculo para calcular los promedios anuales de apreciación. En términos del 1% en mantenimiento, esa es una recomendación común. Puedes ver a los asociados de HSH citándolo aquí. [1] Las tasas hipotecarias muestran un rango histórico. El número del 6,25% proviene de Moody’s, que habla de un promedio de “vivienda PE” de 16, cuyo recíproco es el 6,25%. [2]
En ese escenario, seguramente tendría sentido comprar una casa en lugar de alquilarla debido al apalancamiento.
¿Cómo funcionan estas matemáticas?
Digamos que usted alquila y obtiene un retorno de su dinero en el mercado de valores del 8-9%. Debe pagar un alquiler equivalente al 6% del costo de la propiedad. Debe generar ingresos para realizar el pago de la renta y pagar impuestos sobre esos ingresos. Por lo tanto, el ingreso antes de impuestos que necesita para realizar este pago excede el 6% del costo de la propiedad.
Si compra, supongamos que realiza un pago inicial del 20%. Si obtiene el promedio del 3% en la apreciación del precio de la vivienda, es un retorno del 15% sobre su pago inicial del 20%. Todavía puede invertir el resto del dinero, y debido a que este pago inicial invertido probablemente supera el apalancamiento, es una mejor inversión. Digamos que su tasa de interés es del 5% sobre el 80% restante, es decir, el 4% del costo de la propiedad. Usted paga el 1% por mantenimiento y seguro y luego el 1% por impuestos inmobiliarios y el 4% por intereses, pero los dos últimos son deducibles de impuestos, por lo que el ingreso antes de impuestos necesario para cubrir esto es realmente inferior al 6% de la propiedad costo.
Así que eso es en pocas palabras. El pago inicial que invierte debe superar el rendimiento debido al apalancamiento. Además, su costo después de impuestos para pagos de intereses, impuestos inmobiliarios, mantenimiento y seguro suele ser menor que el costo de alquiler después de impuestos.
Así es como se ven los promedios. Las condiciones en un mercado local pueden ser diferentes, pero en su mayor parte, saldrás adelante comprando una casa.
En un mundo ideal, estaría invirtiendo su dinero en el mercado de valores y comprando una casa. Sin embargo, como nota al margen, realmente no tiene sentido pedir dinero prestado al invertir en el mercado, ya que eso es materialmente diferente de obtener una hipoteca para su casa. Los préstamos de márgenes son exigibles, por lo que si el mercado de valores disminuye, podría tener un montón de deudas que no puede pagar y podría perder todo. Las hipotecas no son exigibles, por lo que nunca se le pedirá que reembolse el costo completo si los precios de la vivienda disminuyeron temporalmente. Además, el costo de interés de las hipotecas es más bajo que el de los préstamos de margen. Más allá de eso, las hipotecas tienen beneficios fiscales que los préstamos de margen no tienen. Es por eso que las hipotecas tienen sentido financiero, pero los préstamos de margen generalmente no.
[1] http://www.bankingmyway.com/real…
[2] http://www.bankrate.com/finance/…