Tengo $ 10,000 Quiero duplicarlo dentro de 2 años. ¿Cuáles son algunas opciones?
Aprenda cómo funciona la venta al por mayor de bienes inmuebles . Luego haz un trato o dos.
Y lo haré simple. Aquí, brevemente, es cómo funciona la venta al por mayor de bienes raíces.
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Encuentre una propiedad que pueda comprar a bajo precio. “Barato” en este caso sigue la fórmula:
MAO = (ARV * 0.7) – costos de reparación donde:
- MAO = Oferta máxima permitida: lo máximo que pagará por la propiedad
- ARV = Valor de reparación posterior: el valor de la propiedad después de su reparación.
- 0.7 = 70%, en este caso, 70% del valor de reparación posterior.
- Costos de reparación = el costo de las reparaciones para poner la propiedad en condiciones ARV.
Ejemplo : Encuentra una casa que, cuando se arregla (ARV) se venderá por $ 600,000. Necesita $ 80,000 en reparaciones. En este caso, $ 340,000 = ($ 600,000 * 0.7) – $ 80,000.
Ponga la propiedad bajo contrato por menos de $ 340,000. Lo que tiene menos de $ 340,000 es su ganancia. Ejemplo : lo pones bajo contrato por $ 325,000. Usted asigna el contrato a un renovador por $ 340,000. El renovador paga $ 340,000. El vendedor obtiene sus $ 325,000. Obtiene el resto, en este caso, una tarifa / beneficio de asignación de $ 15,000.
Comprende: no estás comprando la propiedad. No tiene que preocuparse de dónde obtendrá $ 325,000 para comprar la propiedad y otros $ 80,000 para rehabilitarla. Lo que necesita es el depósito de dinero. Eso es negociable Conozco inversores que usan $ 10. La mayoría usa $ 100. Nunca irías por encima de $ 1,000 a menos que el trato sea una volcada garantizada. Y si su contrato de asignación está escrito correctamente, recibirá sus $ 100 al cierre.
La clave, más allá de comprender cómo funciona la venta al por mayor y saber cómo encontrar los renovadores y los rehabilitadores que aceptarán sus ofertas (y eso es fácil), es saber cómo comercializar las ofertas. Eso rara vez implica buscar en la MLS (aunque conozco algunos inversores que tienen éxito en eso). Las técnicas varían, dependiendo de su nivel de comodidad y de lo que funcione en su área. Incluyen:
- Signos de bandido
- Postales de correo directo
- Cartas de correo directo
- Golpes de puerta
- “Conducir por dólares”
- Blogs
- Sitios web
- Publicidad de pago por clic
- Uso de “perros de caza” o localizadores de propiedades
Entonces: ¿Cómo empezar? Dos sugerencias:
- Únase a su asociación local de inversores inmobiliarios. Simplemente haga una búsqueda en línea de “[nombre de su ciudad o estado] REIA”. La mayoría tienen reuniones mensuales. Por lo general, hay un cargo de $ 10- $ 20 para asistir a una sola reunión, o una membresía anual de $ 125- $ 200. Consejo : Regístrese para la membresía anual.
- Explore algunos sitios web amigables para los inversores. El más conocido es Bigger Pockets. Pero hay otros. Tienen muchos blogs, artículos, consejos e incluso formularios y contratos descargables gratuitos.
Encuentre un abogado amigable para los inversores (probablemente encontrará algunos en las reuniones de REIA) para revisar sus contratos y ayudarlo en el camino.
Por lo tanto, su costo inicial (unirse a REIA, comprar algunos libros y comprar un curso o tomar un programa de varios días sobre venta al por mayor) podría costar entre $ 1,000 y $ 2,000. Consejo : No se inscriba en esos programas de $ 20,000- $ 40,000. Están afuera; Evítales. Puede encontrar muchos buenos por $ 1,000- $ 2,000.
Su gasto principal será el marketing, especialmente si hace correo directo o pago por clic (que realmente no me gusta). Puede costarle entre $ 1,000 y $ 3,000 obtener buenos contactos y cerrar su primer acuerdo. En algunas áreas del país, la tarifa mayorista promedio puede ser de alrededor de $ 5,000. En otras áreas, cuesta alrededor de $ 25,000. (Conozco un equipo de marido y mujer en el área de Washington, DC, cada uno con un promedio de $ 26,000 por acuerdo). Por lo tanto, debería poder duplicar sus $ 10,000 con 1–3 acuerdos. Marco de tiempo razonable después de su educación inicial: 4–6 meses. Si va con todo, suponiendo un 3 ofertas conservadoras al año a $ 10,000 por oferta, y ha aumentado sus $ 10,000 a $ 60,000 en dos años. Puede divertirse averiguando qué ganaría si hiciera de 4 a 5 tratos al año con un promedio de $ 15,000- $ 20,000 por trato. [Descargo de responsabilidad: estas cifras no están garantizadas. Y mucha gente se rinde antes de su primer trato.]
Consejo : considere hacer algunas de esas ofertas dentro de una IRA autodirigida. Con una IRA tradicional, no paga ningún impuesto hasta que retire el dinero. Con una cuenta Roth IRA, la financia con dinero después de impuestos, por lo que no paga impuestos cuando la retira. Pero lo bueno es que haces todas las ofertas que deseas dentro de tu IRA y no estás pagando ningún impuesto sobre los ingresos ordinarios sobre ellas. Fuera de su IRA, pagaría 20% -30% (generalmente) en impuestos sobre sus ganancias. [Descargo de responsabilidad: no soy contador, por lo que no se trata de asesoramiento fiscal o contable. Consulte a su contador para obtener ese consejo.] Y de nuevo, está utilizando un IRA autodirigido .
Entonces: mi respuesta a su pregunta es la venta al por mayor de bienes raíces.