Tengo cinco casas y he refinanciado probablemente un total de treinta veces. Hay muchas buenas razones para refinanciar y creo que ya soy un experto en eso. Incluso he dado seminarios, tablas de tasas memorizadas y puedo revertir la calificación de las personas para hipotecas. Hago esto como un hobby. No tengo vida.
Ahora hay muchas razones para refinanciar y he refinanciado varias veces por razones equivocadas, pero sabiendo de antemano que lo estaba haciendo pero de todos modos para lograr un objetivo particular:
1) Reduce los pagos mensuales
2) Eliminar la hipoteca lo más rápido posible
3) Detener una ejecución hipotecaria inminente comprando tiempo
4) Obtenga un montón de dinero de su casa por cualquier razón
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Probablemente, la razón principal para refinanciar es lograr una tasa de interés más baja y, por lo tanto, obtener un pago mensual más bajo. En el transcurso de una hipoteca, esto ahorra decenas de miles de dólares. Recuerde que cuando compra una casa y la hipoteca durante más de 30 años, terminará pagando dos o tres veces el precio de la casa cuando se cancele la hipoteca, simplemente debido al poder de interés compuesto. Esa casa de 400,000 dólares le costará fácilmente 1,200,000 en treinta años. Por lo tanto, vale la pena refinanciar si las tasas bajan.
En el pasado, muchas personas dirían que la refinanciación se realiza cuando la amortización de los costos puede resultar en un punto de equilibrio de siete años o menos. Por lo tanto, si no planea quedarse en la casa durante siete años más, probablemente no debería molestarse. Sin embargo, esto supone que su estilo de vida e ingresos se mantienen igual o crecen. No tiene en cuenta su situación financiera actual. Si se encuentra en una situación en la que no puede hacer sus facturas mensuales, reducir el pago de su hipoteca es como obtener un aumento, al menos así se siente, pone dinero significativo en su bolsillo todos los meses para otras cosas.
El problema con la refinanciación a 30 años es que, incluso con los pagos reducidos, está restableciendo el reloj de 30 años (si obtiene una hipoteca de 30 años). Este es el demonio que tiene que pagar a menos que refi a una hipoteca de 15 o diez años, pero en ese caso, muchas veces termina con un pago de hipoteca mayor que antes, solo por un tiempo más corto y, por lo tanto, no logra el objetivo de pagos mensuales más bajos. Por otro lado, USTED ahorra cientos de miles en el transcurso del préstamo, o al menos 10 de miles. Todo depende de cuál sea tu objetivo. Algunas personas dicen que no quiero pagar mi hipoteca porque pierdo la deducción de impuestos, pero esto es una tontería. Paga tan pronto como puedas.
Cuando las personas son jóvenes y tienen poco dinero en efectivo, la hipoteca a 30 años a una tasa de interés baja es la opción más atractiva. Recomiendo la propiedad para la mayoría de las personas como una buena forma de generar riqueza en el futuro. Me ha funcionado bien, pero tiene sentido común y tomar buenas decisiones, por ejemplo, comprar una propiedad en un área donde se espera que aumenten los valores. Es mucho más riesgoso comprar propiedades en shitholes como Detroit o St Louis que comprar en Boston, por ejemplo. La gente puede, y lo hace, perder dinero en bienes raíces, pero con el tiempo sí vale la pena.
Nunca puede confiar en un corredor de hipotecas. Tienen un objetivo y un solo objetivo: impulsar el papel sobre usted, ya sea que le convenga o no refinanciar. Hice que un corredor de hipotecas intentara convencerme de que era una ventaja para mí refinanciar a una tasa más alta. Colgué sobre él. El corretaje de hipotecas está mal regulado y mal monitoreado. Es una de las razones por las que tuvimos la crisis hipotecaria en primer lugar y TODAVÍA NO SE HA FIJADO. Incluso ahora vemos bancos y corredores que alivian los estándares para los préstamos. La burbuja hipotecaria volverá a suceder.
Entonces, ¿cuál sería el motor para tomar la decisión de refinanciar? Si las tasas están bajando, puede ver fácilmente una tabla de tasas de hipotecas para determinar cuánto va a ahorrar. Su pago mensual tiene tarifas y depósitos en garantía. Debe restarlos para obtener su pago de capital e intereses todos los meses, luego compararlo con el nuevo pago a la nueva tasa. Si el monto que pagará después de la refi es atractivo para usted, entonces probablemente valga la pena. Pero debe tener en cuenta los gastos: cada corredor y banco cobra diferentes cosas por sus servicios. Es por eso que todos los bancos anuncian el APR con la tasa hipotecaria: el APR incluye los costos de venderle el préstamo. Esto incluyó “puntos”. Un punto es un porcentaje del principal. Por ejemplo, si su casa cuesta 200,000 dólares y el préstamo tiene un punto, eso significa que le están cobrando el uno por ciento de esa cantidad, o 2000 dólares, por hacer negocios con ellos. Muchas veces le darán una tasa de interés más baja por más puntos, y usted puede ir a cuatro o incluso más puntos, pero solo lo haría si estuviera refinanciando para evitar una ejecución hipotecaria inminente. Los puntos son una mierda. El banco le está cobrando simplemente por obtener su dinero. Pero sea como sea, es un costo de hacer negocios junto con los honorarios de abogados, los honorarios de autorización de títulos y otros honorarios que los bancos cobran por no hacer nada o casi nada. Siempre compro un préstamo “sin puntos, sin costo de cierre”, llamado “No-no” en la industria. La tasa es más alta, pero no hay que preocuparse por la amortización: reduce sus pagos mensuales y eso es todo.
Algunas personas no entienden la amortización y se les ponen los ojos en blanco cuando les hablo. Es simplemente la suma de los costos divididos por el dinero que ahorra cada mes al refinanciar. El resultado le da la cantidad de meses que le tomará alcanzar el punto de equilibrio del refinanciamiento. Esencialmente, le indica el número mínimo de meses que debe permanecer en la casa antes de mudarse. Jeje.
Ahora, si su refinanciamiento es un movimiento desesperado para evitar la ejecución hipotecaria, lo que he hecho un par de veces, entonces no le importa el costo del préstamo o el período de amortización; su objetivo es reducir los pagos mensuales para que pueda maximice sus ingresos por alquileres para cubrir la hipoteca y los gastos. En esas condiciones desesperadas, usted refinancia a treinta años por ejemplo en tres puntos para obtener la tasa de interés más baja, pagar los costos de cierre y establecer el cierre del préstamo para que la hipoteca no comience hasta dentro de dos meses. Eso pone un mes de dólares hipotecarios en su bolsillo además del pago reducido. Nuevamente, esto solo se hace cuando es una situación desesperada porque esencialmente ESTÁ AUMENTANDO la cantidad que debe y eso le costará miles en el transcurso del préstamo, pero si salvar la propiedad es clave, es una estrategia que evitará la ejecución hipotecaria, y usted Puede refinanciar hasta tres veces al año. Si lo cronometra correctamente, puede evitar hacer pagos durante tres meses en un año, pero no lo recomiendo a menos que sea una situación desesperada.
Algunas personas usan su casa como si fuera un cajero automático. Cuando los valores de las propiedades subían, era fácil refinanciar por una cantidad más alta a una tasa más baja y retirar dinero en efectivo. La organización de préstamos le da un cheque. La esperanza es que los valores de las propiedades sigan subiendo y que vendas la casa y todo desaparezca. A menos que realmente necesite el dinero para inversiones universitarias, médicas o sólidas, es probable que sea un error refinanciar para comprar un bote o vehículo o tomarse unas vacaciones. Para la mayoría de las personas, su casa es su principal activo y el tramo principal de su “excremento” de jubilación; los otros son planes de seguridad social y pensiones / ahorro / inversión. Si debilita esa pierna, le resultará más difícil mantener su vida al jubilarse, especialmente si compra un activo que se deprecia como un automóvil.
En última instancia, debe decidir cuánto dinero por mes obtendrá de la refinanciación que lo hará decidir hacerlo. Para mí, generalmente son 125 dólares por mes. Al trabajar las tablas de tasas / pagos, o al usar una calculadora como las de Bankrate punto com, puede descubrir fácilmente lo que vale la pena para usted.
Esto termina mi artículo demasiado largo, sin embargo, algunas personas me preguntan cómo pueden determinar fácilmente la casa más grande que pueden comprar. Puede hacer esto con unos pocos cálculos sencillos. Por supuesto, todo es flexible, pero como regla general, tome su ingreso bruto anual, divídalo entre doce (para obtener ingresos mensuales) y multiplíquelo por .30. Esto le brinda el pago mensual máximo que puede gastar en una hipoteca. Ahora debe recordar que su hipoteca incluirá tarifas y depósitos en garantía, por lo que también debe respaldarlos. Por lo general, uso 500 dólares como base, pero usted lo derivaría con mayor precisión dividiendo su factura de impuestos esperada, seguro, PMI u otras tarifas. Además, debe tener en cuenta los pagos de préstamos universitarios, préstamos para automóviles y deudas de tarjetas de crédito. Cuanta más deuda tenga, menor será su multiplicador, cayendo de .30 (como se muestra arriba) a tan solo 0.25 si tiene un gran préstamo universitario, pago de automóvil y mucho adeudo en tarjetas de crédito. En cualquier caso, después de obtener este número, vaya a una tabla de pagos mensuales y encuentre la tabla de tasas prevaleciente y divida ese número recordando que las tablas le dan una cifra por 1000 dólares. Para hacerlo más fácil, el cuatro por ciento, que es aproximadamente una tasa de interés típica de hoy, da como resultado un divisor de algo como .004. El resultado de esto es la casa más grande que puede pagar.
Ejemplo:
El ingreso anual bruto es de $ 150,000
Ingreso mensual: $ 12,500
Pago mensual máximo bruto: .30
Préstamo mensual de auto? .28
¿Pagos mensuales de la universidad? .26
¿Pagos altos con tarjeta de crédito? .24
Pago mensual máximo: 3000
Honorarios y depósitos en garantía: 500
Máximo principal e interés: 2500
Tasa de interés de la hipoteca: 4
Divisor por precio de casa: .004
Precio máximo de la casa (2500 dividido por .004): $ 625,000
Por lo tanto, puede buscar casas en este rango de precios con cierta seguridad razonable de obtener la calificación. Tenga en cuenta que puede agregar su pago inicial disponible al precio.