No, aunque pueden parecer similares, son dos cosas diferentes y se usan para diferentes propósitos.
La tasa de rendimiento interna es la tasa de rendimiento compuesta efectiva que obtendría de una inversión dada si sumara todos los flujos de efectivo positivos y negativos de principio a fin y establezca el valor actual neto igual a cero. Como tal, se puede calcular en cualquier situación en la que haya al menos una transferencia de valor al principio y una transferencia de valor al final. Estos pueden ser el precio de compra y venta, o los costos de transporte, o el alquiler, o lo que sea. La razón por la que se llama interna es porque se calcula únicamente sobre la base de los flujos de efectivo descontados involucrados, sin ninguna relación con las tasas de interés externas o cualquier otra cosa. Por supuesto, después de calcular la TIR de una inversión, para que pueda serle útil, deberá compararla con otra cosa, como la tasa de rendimiento que podría haber recibido de una inversión alternativa.
En contraste, la tasa de capitalización (técnicamente, la “tasa de capitalización”) es la relación entre el ingreso operativo neto anual de una propiedad y su valor de mercado. Por muchas razones (incluida la duración y la calidad de los arrendamientos, el tipo de propiedad, la ubicación, la edad, etc.), las tasas de capitalización para diferentes tipos de bienes inmuebles pueden diferir. Debido a que puede ejecutar la ecuación matemática siempre que comience con cualquiera de las dos variables (ingreso operativo neto, tasa de capitalización y valor de mercado), las tasas de capitalización a menudo se utilizan como regla general para calcular el valor de mercado de una pieza propiedad basada en su alquiler actual. Por ejemplo, si tomara un edificio de oficinas cuyo NOI es de $ 100,000 por año, y usa una tasa de capitalización del 10%, la fórmula sugeriría que el valor del edificio basado en su flujo de efectivo es de alrededor de $ 1 millón.
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