Las instituciones bancarias son intermediarias de nuestra máquina económica. Diversas “innovaciones financieras” de paquetes complejos de flujo de caja y malas prácticas de gestión de riesgos por parte de varios bancos aceleraron la propagación del contagio de riesgos durante la crisis financiera, pero esto no desencadenó el colapso económico.
Si construimos una presa y la presa se rompe, no sería razonable culpar al agua o la gravedad de la consiguiente destrucción. El sector financiero es como un charco de agua, que gravita perpetuamente hacia las ganancias: las regulaciones a menudo son solo diques que empujan el agua hacia caminos alternativos en lugar de contenerla, y el agua redirigida a menudo aparece en los lugares más inesperados para crear más estragos.
Sin embargo, después de 2008, culpamos al agua y la gravedad en lugar de las deficiencias en la presa (o tener una presa en primer lugar). La burbuja se formó después de varios años de condiciones financieras fáciles toleradas por nuestro banco central, los administradores de activos que operaban en los límites exteriores de su envolvente de riesgo y, por último, pero no menos importante, el apoyo de políticas a largo plazo que alentó la propiedad de la vivienda.
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Fannie, Freddie y el sueño americano
Estamos creando … una sociedad de propietarios en este país, donde más estadounidenses que nunca podrán abrir su puerta donde viven y decir, bienvenidos a mi casa, bienvenidos a mi propiedad.
Presidente George W. Bush, octubre de 2004
La cita anterior es para ilustrar el apoyo político positivo a la propiedad residencial como vehículo de inversión (y es anterior a la presidencia del presidente Bush). El “sueño americano” de cercas blancas, grandes casas suburbanas, automóviles, familia nuclear tradicional, tal vez una mascota o dos, fueron introducidas en nuestra psique.
Ahora que se establece “las casas son buenas”, el objetivo es facilitar que las personas alcancen el sueño americano. No se debe al altruismo: la vivienda es una fuente importante de crecimiento económico, y muchos lo consideraron una política sólida (efectos sobre el PIB real a continuación).
Sin embargo, el deseo de poseer casas (y de que los encargados de formular políticas respalden estas compras) se enfrentó a un obstáculo bastante inconveniente: cómo aumentar la financiación y reducir los costos de los préstamos.
En los viejos tiempos, los prestamistas solían suscribir préstamos hipotecarios, y el rendimiento de estos préstamos (incumplimientos, pago anticipado en forma de pago anticipado o refinanciamiento) expondría la cartera de préstamos a riesgos de crédito y reinversión . Esta forma de financiación de la vivienda de la “vieja escuela” se vio limitada por el balance del prestamista, y la disponibilidad de crédito limitada resultó en tasas de interés más altas (costo de los préstamos).
Para estimular el apoyo financiero y hacer que la vivienda sea más asequible (esto fue y sigue siendo un gran eslogan de campaña), se produjo un avance en forma de seguridad respaldada por hipotecas. Los préstamos hipotecarios ya no se incluirían en el balance general del prestamista, sino que serían “agrupados” como un instrumento de bonos y vendidos a inversores de bonos en los mercados de capitales. Esto libera a los prestamistas para que otorguen más préstamos con el respaldo de todo el mercado de capitales: fondos provenientes de administradores de activos globales, fondos de pensiones, compañías de seguros, bancos centrales y, por último, bancos de inversión.
Para hacer que estos valores sean más atractivos para los inversores, Fannie Mae, Freddie Mac (Empresa patrocinada por el gobierno) y Ginnie Mae (corporación gubernamental de propiedad absoluta) proporcionarían garantía y protegerían a los inversores del riesgo de crédito. Si los préstamos de los grupos de incumplimiento de pago, las GSE reembolsarían a los inversores el principal del préstamo (las GSE cobran una pequeña tarifa de los préstamos hipotecarios elegibles, y se suponía que estas tarifas se utilizarían para construir un amortiguador de seguro contra el riesgo de incumplimiento). Hubo pocos inconvenientes para los inversores: el incumplimiento de los propietarios de viviendas simplemente negaría a los inversores ingresos posteriores en forma de riesgo de reinversión. Si aumentan las tasas hipotecarias prevalentes, los inversores verían una disminución en el valor de MBS de su agencia de tasa fija debido al riesgo de tasa de interés.
El Congreso estableció GSE para mejorar la eficiencia de los mercados de capitales y superar las imperfecciones del mercado que impiden que los fondos pasen fácilmente de proveedores de fondos a áreas de alta demanda de préstamos. Esto se realiza principalmente mediante alguna forma de garantía que limita el riesgo de pérdidas de capital a quienes suministran fondos. Actualmente, las GSE actúan principalmente como intermediarios financieros para ayudar a los prestamistas y prestatarios en vivienda y agricultura. Fannie Mae y Freddie Mac, las dos GSE más prominentes, compran hipotecas y las agrupan en valores respaldados por hipotecas (MBS), que cuentan con el respaldo financiero de Fannie Mae o Freddie Mac. Debido a este respaldo financiero de GSE, estos MBS son particularmente atractivos para los inversores y también son elegibles para negociar en el mercado “por anunciarse” o “TBA”.
A cambio, MBS ayudó a transmitir el riesgo del mercado inmobiliario al mercado global de capitales. Los riesgos crediticios para la agencia MBS garantizados por Fannie y Freddie serían absorbidos por las GSE, pero los inversores asumirían el riesgo crediticio total de MBS sin dicha garantía.
Cuando la ola de incumplimiento masivo amenazó con llevar a la bancarrota a Fannie y Freddie (fueron atrapados sin preparación y no podían absorber todas las pérdidas principales), los bancos, los administradores de activos y prácticamente todas las principales instituciones financieras se dieron cuenta de que sus MBS estaban siendo revalorizados como activos de riesgo, si Fannie y Freddie no sobreviven a la tormenta para proteger a los participantes del mercado del riesgo crediticio.
Con el mercado de la vivienda y el mercado de capitales unidos por valores respaldados por hipotecas, la crisis de la vivienda se manifestó rápidamente en una crisis financiera. A medida que el sistema financiero se deteriora, las condiciones de financiación para todos los prestatarios se endurecieron considerablemente. Los bancos fueron retratados además como villanos, ya que muchos propietarios desesperados enfrentaron una ejecución hipotecaria.
Demasiados actores participaron en los eventos que condujeron a la burbuja inmobiliaria, y los bancos fueron simplemente mecanismos de transmisión en lugar de instigadores.