Los valores respaldados por rentas son fundamentalmente diferentes de los valores respaldados por hipotecas que tuvieron una gran parte en causar el colapso de Wall Street en 2008.
Con una hipoteca, un inversor estaba prestando dinero contra un activo (como una casa). La teoría es que si la persona que pide prestado el dinero deja de pagar la hipoteca, la pérdida del inversor se verá limitada ya que el inversor aún posee la garantía subyacente. El problema con este sistema fue que la cantidad de riesgo se calculó de manera inapropiada porque el valor de los activos subyacentes disminuyó precipitadamente, y cuando disminuyeron los valores de algunos de los activos, también causó la caída del valor de muchos de los otros activos. , que conduce a una espiral descendente.
En el pasado, para comprar una casa, un comprador tenía que poner un 20% de descuento, lo que significa que en una casa de $ 250K, un inversor solo estaba en el gancho por $ 200K max, por lo que el valor de la casa tendría que caer más de $ 50K antes de que el inversor perdiera capital. Los requisitos de ingresos también eran mucho más estrictos, por lo que las personas que compraban casas tenían muchas menos probabilidades de incumplimiento.
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Lo que llevó a la crisis en 2008 fue que se exigía a los compradores que pusieran muy poco o ningún dinero, sus ingresos no se verificaron adecuadamente y estaban comprando viviendas a precios inflados. Entonces, en lugar de que un inversionista arriesgue $ 200K en una propiedad de $ 250K, el inversionista puede haber arriesgado $ 350K en una casa comprada por $ 350K por alguien que no tenía los medios para pagarla y era probable que no pagara.
Cuando suficientes de esos compradores incumplieron, no solo el inversor perdió dinero desde el primer momento porque no había capital en la vivienda, sino que las ejecuciones hipotecarias deprimieron los precios de otras viviendas circundantes, que entonces solo podrían venderse por $ 300K (con hipotecas de $ 350K). Y, por lo tanto, más personas en el área están bajo el agua en sus hipotecas, con mayor probabilidad de incumplimiento y simplemente alejarse, deprimiendo aún más los valores de las viviendas y causando un círculo vicioso.
Con una garantía respaldada por el alquiler, un inversor está prestando dinero contra los ingresos del alquiler, asegurado por el valor de las propiedades que se alquilan. Una de las principales diferencias es que los ingresos por alquileres y el valor de la propiedad subyacente no están directamente relacionados entre sí. En algunos mercados, el precio de las propiedades es alto y los alquileres son bajos, por lo que tiene sentido alquilar, mientras que en otros mercados los precios de las propiedades son bajos y los alquileres son altos, por lo que tiene sentido comprar.
La pregunta es ¿podríamos ver el mismo círculo vicioso con los valores respaldados por el alquiler?
Y creo que la respuesta es no, porque tenemos que ver quién incumpliría, por qué y qué sucede durante el incumplimiento.
Con una hipoteca, el propietario de una casa se vio obligado a incumplir el pago porque podía vivir en su propiedad durante varios años sin pagar mientras se ejecutaba el proceso de ejecución hipotecaria, eliminar una enorme deuda en la que había incurrido (porque su propiedad estaba bajo el agua) y ahorrar dinero para comprar otra casa en efectivo o paga renta por unos años. Los bancos no estaban (inicialmente) dispuestos a reestructurar los préstamos hipotecarios o cancelar el principal, y esa postura de línea dura hizo que el incumplimiento total fuera más atractivo (lo que obligó a los bancos a cerrar) y condujo a la espiral.
¿Cuándo podría un arrendador incumplir? La respuesta sería cuando los ingresos por alquileres cayeron y los valores de las propiedades cayeron simultáneamente. Si el valor de la propiedad subyacente es alto, la propiedad puede venderse para que el inversor no sufra una pérdida. Si el valor de la propiedad es alto y el alquiler es bajo, no tiene sentido alquilar la propiedad de todos modos.
Un arrendador no invertiría en una propiedad para alquilar a menos que tuviera sentido al precio por el que podría comprar la propiedad (a menos que especule sobre un gran aumento en los precios de alquiler o la apreciación de la propiedad, lo trataremos en un minuto ) Por lo tanto, una vez que el propietario está alquilando la propiedad, el valor de la caída de la propiedad subyacente no causará incumplimiento, porque al incumplir, el propietario está renunciando a los ingresos positivos que se están generando. Tenga en cuenta que los precios de alquiler y los precios de las propiedades no necesariamente se mueven a la par, ya que son dos tipos diferentes de demanda. Algunas personas pueden optar por alquilar o comprar, mientras que otras solo pueden (o desean) alquilar.
¿Qué sucede en el caso de que disminuyan los ingresos por alquileres y disminuyan los valores de las propiedades? Esto podría deberse a cambios en las condiciones del mercado o a la especulación mencionada anteriormente sobre la apreciación de los precios o los aumentos de alquileres. El arrendador tiene un interés personal en no incumplir, porque están en el negocio de alquilar propiedades, y un incumplimiento ciertamente haría que los prestamistas les prestaran préstamos más cautelosos en el futuro.
Uno esperaría que los propietarios fueran un poco más sabios con sus compras de propiedades que los propietarios, ya que no hay nada que obligue a un propietario a ingresar a un mercado inflado, mientras que a menudo las personas necesitan vivir (y comprar casas) donde están los trabajos. Es más probable que las personas especulen sobre la apreciación de los precios al hacer la compra de una vivienda, mientras que el propietario debería estar más preocupado por el potencial de ingresos por alquiler.
El método de incumplimiento debe ser mucho menos severo que en la hipoteca de un propietario. Si los pagos de alquiler en la caída de seguridad (por ejemplo, 20%), el inversor debe decidir si tomar el monto de pago más bajo y cancelar la diferencia por defecto, reestructurar los términos o excluir para recuperar el capital. Si el valor de la propiedad subyacente ha disminuido, la recuperación del principal podría verse limitada, por lo que puede ser más aceptable aceptar una reducción en los pagos, ya que el flujo de pagos sería más atractivo que la recuperación potencial de la ejecución hipotecaria. Por lo tanto, las propiedades que habían caído en valor tendrían menos probabilidades de ser embargadas y vendidas que con la crisis de la vivienda de 2008, razón por la cual los valores cayeron hasta ahora.
Creo que la combinación de un tipo de incumplimiento “más suave”, la necesidad de que disminuyan tanto los alquileres como los valores de las propiedades para causar una pérdida debido al incumplimiento, la falta de ejecuciones hipotecarias autorreforzantes que hacen que los precios caigan en picado (debido a la alternativa de aceptar pagos de alquiler más bajos), y el hecho de que las propiedades de alquiler se compren para obtener ingresos en lugar de la apreciación de los precios evitaría que los valores respaldados por el alquiler causen el mismo tipo de gran burbuja y colapso autorreforzante que las hipotecas.