Burbuja inmobiliaria. En la India al menos !!
Hay al menos 1,5 millones de apartamentos que vienen solo en Delhi + suburbios. No se han apreciado en el último año y los precios han sido más o menos estables. Sin embargo, se siguen lanzando nuevos proyectos. Anuncios y analistas y artículos de periódicos citan cualquier historia de gallos y toros para convencer de que el boom inmobiliario llegó para quedarse. La mayor historia y mito de este tipo se da a la población de la India, el número de unidades de vivienda es demasiado pequeño. Ahora es cierto que India tiene una gran población (la segunda más grande después de China). Sin embargo, este argumento no es cierto por tres razones:
1. Si hacemos un cálculo básico de que una familia de 4 requiere 1000 pies cuadrados de residencia y 2 miembros trabajadores requieren 500 pies cuadrados combinados de espacio comercial / de oficina, entonces es suficiente desarrollar el 1% del área total de la India.
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2. Incluso si tenemos una gran población, eso ya está ahí. No produciremos / fabricaremos repentinamente una gran cantidad de seres humanos que estamos planeando en casas para un aumento imprevisto de la población.
3. Incluso si tomamos el argumento de que a medida que la economía crece más rápido, las personas requieren mejores condiciones de vida, entonces la cantidad máxima de bienes raíces que llega a los suburbios de Delhi + es mayor que INR 50 lacs (100K USD). Ahora, para alguien que pasa de un grupo de ingresos bajos a un grupo de ingresos medios debido a una mejor educación y, por lo tanto, obtener ingresos más altos aún no podrá pagar casas por el valor mencionado, ya que el salario crece progresivamente y para pagar una deuda de INR 50,00,000 necesita INR 40,000. Otros gastos domésticos, educación infantil, etc. combinados significan que la familia debería estar ganando en algún lugar alrededor de INR 13-16 lacs por año. Ahora, ¿cuántas personas ganan este tipo de salario? En el lado positivo, a diferencia de China, que se basa esencialmente en la fabricación, en la India, el mayor empleador son los servicios (TI, BPO, KPO), donde los salarios tienden a ser más altos que el salario de una fábrica. Sin embargo, aún para que un individuo gane el salario mencionado anteriormente, todavía le toma de 5 a 7 años alcanzar ese nivel. En pocas palabras, no tenemos suficientes personas con el salario requerido para comprar el tipo de apartamentos que se avecinan.
La mejor pregunta lógica es: ¿por qué se está acumulando la burbuja entonces?
Un par de razones: históricas, sociales, económicas y, sobre todo, políticas y de comportamiento.
Histórico – la propiedad en India nunca se ha estrellado en masa y nunca ha visto ninguna corrección significativa. Incluso si observamos algunas de las peores recesiones de los últimos 15 años (2001, 2008-09) no hubo ninguna depreciación de la propiedad. Al máximo, alguna corrección menor que no era de naturaleza amplia y que rápidamente se compró.
Social: en la India, la propiedad está vinculada a la reputación, el orgullo y la posición social de una persona. Incluso para alguien que atraviesa una gran crisis monetaria, la venta de su propiedad (comercial o residencial) sería la última acción emprendida también cuando se hayan ejercido todas las demás acciones.
Económico: el mercado inmobiliario de la India ha experimentado un gran auge en los últimos 15 años (casi al mismo tiempo en que se fomentó el EMI y la hipoteca de la vivienda y se ofrecieron beneficios fiscales). En algunos casos, la apreciación ha sido tan alta como 20 veces en 15 años. Suena increíble pero es verdad. La razón es el estímulo del gobierno, tanto desde el punto de vista monetario como fiscal, un gran auge económico en la India en general, etc. Y la gente cree que esta tendencia continuará. Incluso cuando las tasas de interés son las más altas y el crecimiento económico vuelve a los 90. Si bien el auge inicial tenía méritos porque la gente compraba propiedades para el consumo, ahora es esencialmente impulsado por la inversión con poca visión de los compradores reales.
Político y de comportamiento: tomaré estos 2 juntos. En la India, el sector inmobiliario tradicionalmente se ha visto envuelto en muchas organizaciones pequeñas (incluidas algunas grandes), falta de gobierno corporativo, favoritismo político, por nombrar algunas. Con India teniendo mucho dinero no contabilizado, especialmente perteneciente a políticos, este dinero encuentra un hogar con inversiones inmobiliarias. Por lo tanto, este dinero negro genera una gran cantidad de actividad inmobiliaria que de otro modo sería inexistente. Y luego esta actividad atrae a más personas por ingenuos que sean. Después de todo, todas las inversiones funcionan en la teoría de los tontos.
En conclusión, no hay razón ahora para la apreciación de la vivienda y un caso completo para la corrección de la vivienda. Los fundamentos de la economía de la demanda y la oferta también sugieren lo mismo. El momento podría depender de múltiples factores como la voluntad política y la acción. Después de todo para ellos es personal ahora.