Si realiza una búsqueda en la web de “tasas hipotecarias”, probablemente verá una lista de tasas de interés de una variedad de diferentes bancos y prestamistas. Desafortunadamente, esto no le dirá mucho sin saber realmente por qué las tarifas son lo que son y si realmente están disponibles para usted.
Muchos propietarios tienden a aceptar lo que su banco o agente hipotecario les presenta, a menudo sin investigar las tasas de los prestamistas hipotecarios o preguntar cómo funciona todo. Ya sea que esté interesado en las tasas o no, es aconsejable comprender mejor cómo se mueven las tasas hipotecarias y por qué.
Uno de los aspectos más importantes para obtener con éxito una hipoteca es asegurar una tasa de interés hipotecaria baja . Después de todo, cuanto menor sea la tasa, menor será el pago mensual de la hipoteca cada mes. Y si el plazo de su préstamo dura 360 meses, querrá un pago más bajo.
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Entonces, ¿cómo se establecen las tasas hipotecarias?
Aunque hay una variedad de factores diferentes que afectan las tasas de interés, se dice que el movimiento del rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años es el mejor indicador para determinar si las tasas hipotecarias subirán o bajarán. ¿Pero por qué?
Aunque la mayoría de las hipotecas están empaquetadas como productos a 30 años, la hipoteca promedio se paga o refinancia en un plazo de 10 años, por lo que el bono a 10 años es un gran referente para medir la dirección de las tasas de interés. Los bonos del Tesoro también están respaldados por la “plena fe y crédito” de los Estados Unidos, lo que los convierte en el punto de referencia para muchos otros bonos también.
Además, los bonos del Tesoro a 10 años, también conocidos como Bonos a Plazo Intermedio, e hipotecas fijas a largo plazo, que se agrupan en valores respaldados por hipotecas (MBS), compiten por los mismos inversores porque son instrumentos financieros bastante similares.
Sin embargo, los bonos del Tesoro están 100% garantizados para ser devueltos, mientras que los valores respaldados por hipotecas no lo son, por razones como incumplimiento de pago y reembolso anticipado, y por lo tanto conllevan más riesgo y deben tener un precio más alto para compensar.
Entonces, una buena manera de predecir hacia dónde se dirigen las tasas hipotecarias es mirar el rendimiento de los bonos a 10 años. Puede encontrarlo en sitios web de finanzas junto con otros tickers de acciones o en el periódico. Si se mueve más alto, las tasas hipotecarias probablemente también lo sean. Si está cayendo, las tasas hipotecarias también pueden mejorar.
Ha habido, y habrá períodos de tiempo en que las tasas hipotecarias aumentan más rápido que el rendimiento de los bonos, y viceversa. Entonces, el hecho de que el rendimiento de los bonos a 10 años aumente 20 puntos básicos (0,20%) no significa que las tasas hipotecarias hagan lo mismo. De hecho, las tasas hipotecarias podrían aumentar 25 puntos básicos, o solo 10 pb, dependiendo de otros factores del mercado.
¿Qué otros factores mueven las tasas hipotecarias?
Cuestiones como el suministro vienen a la mente. Si las originaciones de préstamos se disparan en un período de tiempo determinado, la oferta de valores respaldados por hipotecas (MBS) puede aumentar más allá de la demanda asociada, y los precios deberán caer para ser atractivos para los compradores. Esto significa que el rendimiento aumentará, lo que elevará las tasas hipotecarias.
En resumen, si los precios de MBS suben, las tasas hipotecarias deberían caer. Si los precios de MBS bajan, espere que las tasas suban.
Pero si hay un comprador, como la Fed, que está recogiendo todos los valores respaldados por hipotecas como locos, el precio subirá y el rendimiento disminuirá, lo que empujará las tasas a la baja. Es por eso que las tasas hipotecarias de hoy son tan bajas.