Muy buena pregunta! Y la respuesta lo ayudará a comprender cómo el IRS considera las inversiones inmobiliarias.
No se le permite deducir la depreciación de su residencia personal, por lo que supongo que estamos hablando aquí de reclamar la depreciación de los bienes inmuebles de alquiler.
Así es como funciona eso.
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1.) Su propiedad de alquiler le generará ingresos a través del alquiler
2.) Este ingreso es imponible para usted, es decir, pagará un porcentaje en impuestos.
3.) Pero primero se le permitirá deducir del total de los alquileres los gastos en los que incurrió para generar el ingreso; elementos tales como seguros, impuestos a la propiedad, reparaciones, etc. antes de calcular el monto imponible.
Ahora, eso nos lleva a la cuestión de la depreciación.
El IRS se da cuenta de que también gastó dinero para comprar el inmueble de alquiler al principio. Digamos que el precio de compra fue de $ 200,000. Esto se llama su base en la propiedad.
Se le permite deducir como una “asignación de gastos” una parte de este monto cada año durante la vida de la propiedad. Para el alquiler de bienes raíces, el IRS ha designado que la vida es de 27.5 años.
Eso significa que cada año, a pesar de que no es un costo de bolsillo, puede deducir de sus alquileres totales como una “asignación de gastos” 3.636% de la base, lo que sería $ 7,260 para usted.
Esto tiene el efecto de hacer que $ 7,260 de sus ingresos de alquiler estén realmente libres de impuestos para usted.
Pero espera hay mas.
Digamos que conserva el inmueble durante 5 años, su valor aumenta a $ 265,000 y lo vende.
Su base en la propiedad se ha reducido por la asignación de depreciación a $ 163,700. Este es su precio de compra de $ 200,000 menos su depreciación reclamada de $ 36,300.
Ahora tiene que pagar impuestos sobre sus ganancias de capital, que es la diferencia entre el precio de venta de $ 265,000 y la base de $ 163,700.
Sus ganancias totales de capital son $ 101,300.
Los primeros $ 36,300 de este monto se designan como “recuperación de depreciación”.
Eso significa que ahora tiene que devolver el beneficio que recibió al reclamar la depreciación en primer lugar.
Entonces, los $ 36,300 serán gravados al 25%, para un impuesto total de $ 9,075.
El resto de las ganancias de capital es de $ 65,000, lo que notará es la diferencia real entre lo que pagó y por lo que lo vendió.
Estos $ 65,000 serán gravados a su tasa de impuesto sobre ganancias de capital personal, que no sé, pero probablemente será del 15%.
Si desea ver otros ejemplos, le recomiendo S1031Exchange.com/free-money.
Y si desea ver cómo funciona el ejemplo en otras áreas de inversión inmobiliaria, le recomiendo “Cómo hacer una sección 1031 como tipo de intercambio”, que le mostrará cómo diferir el pago de impuestos sobre las Ganancias de Capital y sobre La recuperación de la depreciación.
Espero que esto ayude.
Perdón por divagar, pero esta es una gran área de conocimiento para cualquier inversionista de bienes raíces, y animo a todos a conocerla.
Buena suerte.
Michael Lantrip