En los últimos 10 años, los fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, han sido los favoritos del mercado de valores, superando el índice Standard & Poor’s 500.
Pero hay indicios de que los REIT pueden sobrecalentarse a medida que los inversores se acumulan, según algunos expertos. La relación precio / ganancias promedio en el índice MSCI REIT fue de 52,6 a fines de 2013 frente a 18,6 para el índice MSCI USA, que rastrea las acciones de gran capitalización y capitalización media. Y, los rendimientos de dividendos una vez fuertes han caído.
“La mayoría de los REIT en nuestra cobertura tienen rendimientos de dividendos muy por debajo de sus normas históricas”, dice Todd Lukasik, analista senior de renta variable de Morningstar.
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Teniendo esto en cuenta, los asesores aconsejan a los inversores que sean exigentes al comprar REIT, debido a sus rápidos preparativos.
Altas valoraciones
“Estas valoraciones no son sostenibles”, dice Geoffrey Dancey, gerente de cartera de Cutler Capital Management LLC en Worcester, Massachusetts. Y pueden conducir a menores precios de las acciones en el futuro, agrega, lo que se traduce en pérdidas.
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No es difícil encontrar ejemplos de rendimientos REIT inusualmente bajos y precios altos. Simon Property Group, que invierte principalmente en centros comerciales, cotizaba a $ 158 a mediados de enero y tenía una rentabilidad por dividendo del 3,1 por ciento. “Las tasas persistentemente bajas (de interés) siguen impulsando los REIT”, dice Lukasik. “Es difícil para los inversores obtener eso”. A Lukasik le preocupa que una vez que las tasas de interés suban, los REIT puedan caer. La razón: los REIT dependen del dinero prestado para realizar adquisiciones. Cuando las tasas de interés suben, también lo hacen los costos de préstamos de reembolsos. Además, los inversores pueden buscar retornos más seguros en bonos del Tesoro libres de riesgo, lo que podría causar una carrera por las salidas, según un informe de investigación de Morgan Stanley. tener un lugar en las carteras de los inversores. Agrupan capital para comprar bienes inmuebles diversificados que los inversores normalmente no pueden pagar. Y, los accionistas también se benefician de su estructura. Los REIT deben distribuir al menos el 90 por ciento de sus ingresos imponibles anualmente, pero la clave para la búsqueda de REIT es hacer su tarea, dice Karl Romero, un profesional certificado en planificación financiera con Karl Romero & Associates, una firma de administración de patrimonio en Santa Ana, California. “Tómelo sector por sector”, dice. Aquí hay algunas formas clave para protegerse cuando REIT caza. Evite REITS recién emitidos. Una serie de nuevos REIT, incluidos los REIT residenciales unifamiliares, llegaron al mercado en 2013. Sin embargo, estas acciones recién emitidas carecen de registros, por lo que los inversores no pueden analizar su éxito “. Estos nuevos REIT son signos de que este nicho está obteniendo caro “, dice Stephen Mauzy, director de la firma de análisis de inversiones SP Mauzy & Associates, con sede en Colorado. “Manténgase alejado de las cosas nuevas”. Mauzy dice que prefiere ver cómo un REIT mantiene sus pagos y navega a través de los mercados a lo largo del tiempo. Siga con los REIT que cotizan en bolsa. Hay dos tipos de REIT de capital: no negociados y los que se negocian en una bolsa de valores. Según la investigación de Morningstar, los REIT de acciones comerciales que cotizan en bolsa superan constantemente a los no negociados con el tiempo. También se recuperan más rápido durante las recesiones, tienen tarifas más bajas que los REIT no negociados y tienen mejores resultados en los mercados alcistas.
La Autoridad Reguladora de la Industria Financiera también tiene una advertencia. El regulador financiero independiente dice que los REIT no negociados tienen varios inconvenientes, incluida la falta de transparencia. A menudo deben mantenerse durante ocho años o más, ya que los mercados secundarios son limitados y los honorarios de entrada pueden alcanzar hasta el 15 por ciento del precio de las acciones de REIT. Recomendación de FINRA: Los inversores a corto plazo deben buscar en otro lado. Los inversores a más largo plazo deben conocer sus necesidades de capital si invierten en REIT no negociados. No sobrecargue su cartera para perseguir los rendimientos de REIT. Por lo general, los REIT componen del 5 al 10 por ciento de los activos de la cartera de los inversores. Sin embargo, en estos días, los inversores están tentados a obtener altos rendimientos al cambiar más dinero a REIT en lugar de cosechar los bajos rendimientos del mercado de bonos. Resista este impulso, dice Joe Davis, jefe del grupo de estrategia de inversión de Vanguard. Él dice que los REIT tienden a imitar las acciones en lugar de los bonos. “El resultado final es una asignación de activos estratégicos más agresiva y con más acciones”, escribió Davis en un comentario para Vanguard. Advierte que una estrategia centrada en los ingresos de comprar acciones que pagan dividendos, incluidos los REIT, no está exenta de riesgos. Evite los REIT que utilizan capital prestado. Los REIT que usan capital prestado para aumentar los retornos pueden ser golpeados cuando las tasas de interés aumentan, ya que sus costos de préstamos se disparan. Y los REIT hipotecarios, que principalmente invierten en deuda inmobiliaria, generalmente están altamente apalancados. Eso los hace más riesgosos, dice Mauzy. Por el contrario, los REIT de capital, que poseen propiedades, tienden a ser menos sensibles a las tasas. Resultado: cuando las tasas de interés suben dramáticamente, los valores respaldados por hipotecas que posee el REIT caen en picada a medida que aumentan los costos de los préstamos. Este no es un buen escenario para los inversores y rápidamente puede conducir a recortes de dividendos e incluso a la bancarrota para el REIT, dice Mauzy. Algunos REIT de capital también tienen una deuda significativa. Por ejemplo, CommonWealth REIT, que invierte en oficinas y edificios industriales, tiene más deuda que toda su capitalización de mercado. En junio de 2013, S&P redujo la calificación de REIT al estado basura. Sin embargo, Lukasik dice que una gran cantidad de REIT de capital que alguna vez fueron muy endeudados han mejorado sus balances, por eso vale la pena ser exigente con los REIT.