Las tasas hipotecarias no se basan en la tasa preferencial o la tasa de fondos federales (esa es la tasa que afecta la Reserva Federal). Las tarifas están directamente relacionadas con el precio de los Valores respaldados por hipotecas (MBS).
La mayoría de las hipotecas hoy se venden a los inversores después de la financiación. Fannie Mae y Freddie Mac son dos de los más familiares. Fannie y Freddie compran préstamos en efectivo, luego los agrupan en un tipo de bono llamado Seguridad Hipotecaria. Estos bonos son comprados y vendidos por inversores como cualquier otro tipo de bono. El precio del MBS sube o baja según la actividad de compra y venta. Cuando el precio del bono sube, las tasas de las hipotecas bajan. Esto se debe a que los prestamistas pueden obtener un precio más alto por las hipotecas que venden, y generalmente (pero no siempre) pasan esas mejoras de precios a los prestatarios en forma de tasas más bajas.
Si el precio del MBS sube 25 puntos básicos (bps) en un día, los prestamistas generalmente mejorarán sus precios en el equivalente de aproximadamente 1/16%. Lo contrario también es cierto. (Un punto base es $ .01 por $ 100 del valor del bono) El flujo y reflujo normal del mercado es de aproximadamente 15–25 pb de un día para otro, aunque eventos extraordinarios o inesperados pueden causar movimientos más grandes. Los resultados electorales sorpresa, por ejemplo, causaron una gran liquidación de bonos. Perdieron casi 200 pb en tres días. Las tasas aumentaron en aproximadamente .5%. La venta masiva se produjo porque se cree que las políticas económicas del presidente electo agregan entre 10 y 12 billones de dólares a la deuda y aumentan significativamente la tasa de inflación. La inflación es el enemigo número uno para los bonos, ya que erosiona su valor.
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