Primero, asegurémonos de que todos sepamos de qué estamos hablando aquí.
Una hipoteca integrada de activos también se conoce como AIM, hipoteca respaldada por activos o hipoteca de activos comprometidos.
Aquí hay una buena definición:
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Hipoteca de activos comprometidos, hipoteca respaldada por activos, hipoteca integrada de activos
“Una hipoteca de activos comprometidos le permite al prestatario obtener una hipoteca sin hacer un pago inicial. En cambio, el prestatario utiliza activos como certificados de depósito, acciones o fondos mutuos como garantía para el pago inicial”.
Espera, ¿estás diciendo que no hay pago inicial?
Si.
Hagamos un ejemplo divertido, ¿de acuerdo?
Digamos que usted es un banquero de inversión pagado en exceso (pero lo repito) y tiene $ 50MM de acciones, de las cuales $ 10MM son acciones que no planea vender durante varios años.
Pero tienes poco efectivo. Esto pasa. Porque, hipotecas, divorcios, gastos lujosos, lo que sea.
O no quiere vender las acciones e incurrir en una gran factura de impuestos (especialmente si desea comprar ahora pero las acciones que desea vender aún no califican para el tratamiento de ganancias de capital a largo plazo).
O necesita un préstamo puente donde todavía no ha vendido su casa anterior, pero necesita cerrar su nueva casa y no tiene suficiente efectivo.
O desea ayudar a su hijo a comprar una casa y no puede obtener una hipoteca de bajo interés sin su ayuda y no desea dar efectivo para el pago inicial.
O simplemente desea un préstamo barato de aproximadamente el 1%. Eso es correcto. 1% Aunque paga el interés de la hipoteca sobre el precio total de compra de la casa ya que no realizó un pago inicial. Es decir, el precio de venta de la casa es el monto del principal de la hipoteca.
Por lo tanto, usted promete todos los $ 10MM de sus acciones a largo plazo en lugar de hacer un pago inicial de $ 1MM para su McMansion de $ 5MM en Nueva Jersey.
Sus $ 10MM de acciones sobre colateralizan (especialmente cuando se combinan con su propia casa de $ 5MM) la hipoteca.
El problema es si tenemos otra crisis financiera donde todo se reduce a precios de venta.
No solo acciones de alta tecnología como Blackberry, Zynga y Groupon, sino también acciones de primera línea como Coca Cola, P&G y J&J.
De repente, su AIM está subcolateralizado al mismo tiempo que no puede hacer sus pagos de la hipoteca, debido a despidos o lo que sea. Al mismo tiempo, el resto de sus activos se venden a precios de liquidación.
Bueno, necesitará obtener efectivo o colateral rápidamente porque estará sujeto a una llamada colateral. Si no lo hace, el banco puede tomar su casa y sus activos prometidos y venderlos para recaudar efectivo para cumplir con los pagos de su hipoteca. Piense en ello como una ejecución hipotecaria plus.
El problema es que muchas otras personas están vendiendo activos para recaudar efectivo para cumplir con otras deudas también.
Y los que tienen efectivo no están comprando otros activos.
En pocas palabras, las hipotecas integradas en activos son solo una forma de aumentar el apalancamiento en su hogar.
Comprar una casa con pago inicial ya es una inversión apalancada.
Como sabemos, en un evento financiero de cisne negro (o, como lo llamo, cada 5-10 años), todo se reduce y la liquidez se agota.
Demasiados vendedores y pocos compradores. A menudo se produce el pánico, y el problema se agrava.
Entonces, si promete acciones como garantía para obtener efectivo para pagar su pago inicial y el mercado de valores se bloquea al mismo tiempo que los bienes raíces, podría quedarse sin suerte.
Eso no significa que no funcionarán y funcionarán bien durante mucho tiempo antes de que ocurran los valores predeterminados.
Las hipotecas tenían una tasa de impago extremadamente baja para docenas y docenas de años hasta hace unos 5 años.
Bien hecho, los AIM tienen sentido para un grupo selecto de clientes.
El riesgo aumenta cuando comienza a usar activos más volátiles, tiene menos activos en general (por lo tanto, menos para vender si recibe una garantía), tiene tasas de sobrecolateralización más bajas y desencadenantes más altos, otorga hipotecas a personas menos estables financieramente que también especulan con el pago inicial dinero que evitaron tener que pagar.
Y si el banco no retiene la hipoteca, entonces sus incentivos y diligencia podrían no ser tan buenos como si mantuvieran al menos parte del riesgo en sus libros.
Todo está bien hasta que no lo están, y luego las cosas pueden ponerse realmente feas.
Y cuando no lo están y usted prometió casi todos sus activos para obtener la hipoteca, podría perder tanto su casa como casi todos sus otros activos.