¿Por qué cayeron los precios de la vivienda durante la crisis financiera mundial?

Cualquier cosa que suba demasiado, como los precios de la vivienda, eventualmente caerá.

No hubo una sola llamada de atención que dijera que los precios de la vivienda eran demasiado altos. Poco a poco dejaron de subir. Los precios de la vivienda en realidad cayeron antes de la crisis mundial, y fueron una de las causas fundamentales de la crisis.

Los precios de la vivienda en los Estados Unidos aumentaron de manera constante desde al menos 1996 hasta 2006, llegando a su punto máximo a mediados de 2006. A partir de septiembre de 2005, subieron un 5% hasta el máximo a mediados de 2006, se volcaron gradualmente y borraron el 5% a fines de 2007. Así que fue bastante suave … Excepto que todos estaban convencidos de que los precios de la vivienda subirían para siempre. Cuando comenzaron a caer, las cosas comenzaron a desmoronarse.

El mercado de valores alcanzó su punto máximo en septiembre de 2007. Los bancos comenzaron a tener problemas con las hipotecas y los valores respaldados por hipotecas. Se pusieron constantemente peor. Bear Stearns se derrumbó en marzo de 2008 y fue vendido a JP Morgan. Lehman Brothers se declaró en quiebra en septiembre de 2008. El mercado de valores tocó fondo en febrero de 2009. La recesión (disminución del PIB) fue de julio de 2008 a octubre de 2009.

Los precios de la vivienda cayeron durante 5 o 6 años, pero han vuelto a subir desde enero de 2012.

No es descarado, pero los precios altos provocan la caída de los precios altos y los precios bajos hacen que suban los precios bajos. La pregunta principal aquí parece ser por qué todos vendieron al mismo tiempo.

En pocas palabras, la gente no podía pagar los pagos de la hipoteca. Pero hay una historia de fondo larga y complicada que involucra al gobierno. la FHA, la Fed, reglas bancarias flexibles, etc. Se han escrito libros sobre esto. Aquí hay un resumen rápido, y algunos dirían, incompleto.

El gobierno En su intento por reforzar la propiedad de la vivienda, decidida hace algún tiempo para garantizar las hipotecas, los bancos prestarían y mantendrían los préstamos como su principal activo. Con el advenimiento de la titulización, empacaron estos préstamos y simplemente los vendieron a bancos de inversión de Wall Street, que luego los vendieron a clientes internacionales y también mantuvieron muchos en sus propios libros. También usaron un montón de apalancamiento para hacer esto. Por ejemplo, en un momento, Goldman como 63x apalancó, Lehman aún más.

Dado que los bancos no tenían los préstamos en sus libros, los originadores de préstamos como Home123 y muchas otras tiendas sospechosas, originarían el préstamo y lo venderían de inmediato, manteniendo una pequeña comisión. Realmente no se molestaron en verificar las credenciales de los prestatarios. ¿Por qué les importaría? No son dueños de la seguridad.

Esto sucedió en masa. La suposición era que las casas solo subían. Los préstamos empaquetados en MBS (valores respaldados por hipotecas) se vendieron a inversores de todo el mundo y la mayoría de los bancos de inversión los mantuvo como activos preciados. ¡Las agencias de crédito les dieron todas las mejores calificaciones! Mejor de lo mejor. La mayoría de los préstamos fueron garantizados por la FHA, entonces, ¿qué podría salir mal? Los derivados, como los CDO, amplificaron el apalancamiento y la exposición al floreciente mercado inmobiliario de EE. UU.

Recordemos en 2007-8, los precios del petróleo se dispararon. Los temores de una recesión comenzaron a establecerse. Alrededor de ese tiempo, los ARM (las hipotecas de tasa ajustable), los emitidos a tasas muy bajas, también se restablecieron a tasas más altas. Dado que una buena parte de las hipotecas se emitieron a prestatarios de alto riesgo (¿recuerdan esa palabra?), Tuvieron dificultades para cumplir con los pagos. La teoría era, qué diablos: comprar a un precio alto, vender a un precio más alto, o simplemente vivir en él mientras pueda y luego enviar la llave al banco por correo.

Recuerde que los valores altamente apalancados en los bancos en realidad estaban respaldados por los precios de la vivienda muy altos y la suposición de que los pagos de la hipoteca podrían continuar. Incorrecto. El problema comenzó cuando alguien decidió que quería recuperar su dinero y los bancos no podían vender los valores a nadie a un precio lo suficientemente alto. Cuando no puede cumplir con sus obligaciones colaterales, es una llamada de margen: tiene que vender lo que pueda a cualquier precio para hacerlo. Eso marca el resto no solo del resto de sus valores similares, sino que también entra en pánico a otros bancos porque creen que tampoco podrán vender sus valores.

Cuando todos quieren recuperar su dinero a la vez, la gente comienza a vender activos, y una vez que comienza y comienzan las rebajas de valores, se produce un pánico total. Fue un círculo vicioso: las personas que no podían pagar las hipotecas fueron embargadas, lo que obligó a rebajar sus casas. Esas rebajas y incumplimientos llevaron a que los precios de MBS en los bancos se redujeran, lo que provocó una precipitación en cascada para eliminar el apalancamiento y reducir su deuda, vendiendo lo que pudieron, básicamente una recesión económica, lo que obligó a bajar aún más los precios de los activos.

Creo que la explicación simple de por qué los precios de la vivienda cayeron en la crisis de 2008 es que se habían inflado demasiado. Antes de esa crisis, era de conocimiento común que los precios de la vivienda solo podían subir y nunca bajar. Eso significaba que los compradores de viviendas, los emisores de hipotecas y los ingenieros financieros podrían asumir todo tipo de riesgos y crearon los nuevos instrumentos como CDO (Obligaciones de deuda garantizadas) y CDS (Credit Default Swaps). Como los precios de la vivienda solo podían subir, no había ningún riesgo real involucrado. Esta creencia era sostenida por casi todos en los negocios financieros, así como por burócratas gubernamentales, legisladores y compradores de viviendas.

Luego, los precios comenzaron a caer y se convirtió en un tobogán de barro. Algunas personas se refieren a esto como una burbuja de precios que estalló. Al final, los precios de la vivienda se redujeron porque la percepción cambió sobre los riesgos financieros de las compras de viviendas.

Fueron dos factores:

1) el crédito pasó de estar demasiado disponible a prácticamente cualquier persona (que infló artificialmente el mercado inmobiliario) para que nadie pudiera calificar para un préstamo.

2) Luego, una vez que la economía colapsó, la oferta de casas en venta aumentó drásticamente, las personas perdieron sus empleos añadiendo al valor predeterminado, aumentando la oferta. Esto condujo a una huelga de compradores y la creencia de que los bienes raíces nunca volverían a aumentar (o no pronto)

De modo que la demanda excesiva, seguida de la no demanda y la oferta excesiva.

Una de las principales causas de esta crisis fueron los estándares de crédito increíblemente laxos para la emisión de hipotecas. Esto se asoció con el uso indebido de valores respaldados por hipotecas. Uno de los resultados inmediatos de la crisis fue una dramática contracción del crédito. Las personas que unos meses antes no hubieran tenido problemas para calificar para una hipoteca de repente encontraron que el crédito no estaba disponible. Esto tuvo un profundo efecto en la demanda de vivienda y fue la principal causa del colapso de los precios.