En realidad, se ajustan!
Así es cómo.
El valor del dinero no es el mismo con el tiempo.
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La Apreciación de activos que está recibiendo ahora, así como el beneficio de Deducción de depreciación que está recibiendo ahora, generarán una obligación tributaria en algún momento en el futuro.
Pero pagará esa obligación tributaria con dinero que solo valdrá una fracción de los dólares y los beneficios que está recibiendo ahora.
Se llama el valor temporal del dinero.
En lo que quieres enfocarte es en el Valor Presente.
El valor presente es exactamente como suena el término.
El valor presente (PV) es el valor de algo hoy, generalmente un activo, y generalmente con el valor expresado en dólares.
Los activos que nos interesan son bienes raíces y dinero.
Su dúplex vale $ 400,000.
Su CD tiene un valor de $ 100,000 (me refiero al Certificado de Depósito, no al disco), aunque eso podría ser discutible, pero lo tomaremos como un hecho.
PV implica tres elementos: valor, tiempo y una tasa de interés establecida.
El valor y el tiempo generalmente están determinados por los factores establecidos.
La tasa de interés es la clave, y probablemente la más importante de las tres.
Piense en esto como la respuesta a la pregunta: “¿Cuánto me pagaría por usar $ 100,000 de mi dinero durante un año?”
Si me pagaras $ 12,000 por ese dinero, creyendo que podrías usarlo para hacer mucho más que eso, entonces para ti el valor anual del dinero es del 12%.
Puede usar factores de interés determinados externamente si lo desea, como la tasa de descuento federal o la cantidad máxima de interés actual disponible de los grandes bancos en un Certificado de depósito de $ 100,000.
Pero obtendrá resultados que le serán más útiles si utiliza una tasa de interés establecida que sea relevante para usted y sus actividades comerciales, o actividades anticipadas.
Por ejemplo, supongamos que usted es uno de los dos propietarios de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) que posee un Edificio de Apartamentos que funciona muy bien como inversión.
Y alguien le ofrece comprar su participación en la LLC por $ 600,000 pero no puede pagarle el monto total por adelantado. En cambio, le ofrece $ 100,000 ahora, $ 200,000 dentro de un año y $ 300,000 dentro de dos años, en tres pagos en efectivo, sin intereses devengados.
¿Cuál es el PV de los $ 600,000?
PV = A ÷ [(1 + R) multiplicado por sí mismo “N” veces], donde
PV es el valor presente,
A es la cantidad de dinero con la que estamos tratando,
R es la tasa de interés establecida, y
N es el número de períodos que estamos aplicando el cálculo.
Puede ser demasiado difícil para la mayoría de las personas, así que pensemos en ello, y luego hagámoslo como parece que debería hacerse, y veamos los resultados.
Primero, el pago inicial de $ 100,000 tiene un PV de $ 100,000 porque lo está recibiendo ahora.
Pero los $ 200,000 que recibirá dentro de un año es un asunto diferente.
Usted personalmente cree que el valor anual del dinero en el tiempo es del 12%, por lo que hay una cantidad de dinero que, si lo tuviera ahora y lo aumentara en un 12%, se convertiría en $ 200,000 al año a partir de ahora.
PV = A ÷ (1 + R)
PV = 200,000 ÷ (1 + 0.12)
PV = 200,000 ÷ 1.12
PV = 178,571.43
El valor actual de los $ 200,000 que recibirá dentro de un año es de $ 178,571.43.
¿Qué pasa con los $ 300,000 que recibirá en dos años?
PV = A ÷ [(1 + R) x (1 + R)]
PV = 300,000 ÷ [(1 + 0.12) x (1 + 0.12)]
PV = 300,000 ÷ (1.12 x 1.12)
PV = 300,000 ÷ 1.2544
PV = 239,158.16
El valor actual de los $ 300,000 que recibirá dentro de dos años es de $ 239,158.16.
El valor presente total de los $ 600,000 en tres pagos es 100,000 + 178,571.43 + 239,158.16 = $ 517,729.59.
Como puede ver, el tiempo y la tasa de interés son los dos factores más poderosos en juego en la inversión inmobiliaria.
Todo el análisis de su inversión debe incluir el cálculo del Valor Presente y su contraparte, el Valor Futuro.
Espero que esto ayude.
¡Buena suerte!
Michael Lantrip
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